Un héritier qui s’installe dans le logement familial avant même que les comptes ne soient faits s’expose à bien plus qu’un simple conflit de famille. La justice ne tolère pas les arrangements unilatéraux et, quand un appartement indivis devient la résidence exclusive d’un héritier, la question de l’indemnité d’occupation surgit inévitablement.
Comment la prestation d’occupation payable par un héritier qui occupe une propriété indivise est-elle calculée ?
La réponse s’est imposée avec force à travers un arrêt rendu le 20 mars 2013 par la première chambre civile de la Cour de cassation. À travers cette décision, la méthode pour fixer le montant réclamé à l’héritier occupant prend toute sa dimension concrète.
Les faits ne manquent pas de réalisme : Alfred s’éteint le 29 novembre 1993, laissant son épouse Marie-Thérèse et leurs deux enfants, Thomas et Marie-Noëlle. Après le décès de Marie-Thérèse, le 27 août 2003, Thomas devient légataire universel. Deux appartements lui reviennent en indivision.
Rapidement, le climat familial se détériore. Thomas prend ses quartiers dans l’un des deux logements pendant que l’autre est mis en location. Les revenus, ils tombent directement dans sa poche.
Devant ce déséquilibre, Marie-Noëlle dépose une requête pour que la justice nomme un administrateur provisoire sur la succession. Mais ce qu’elle exige réellement, c’est que Thomas verse à la succession une allocation d’occupation, à partir du décès de leur mère : selon elle, il a profité seul de l’appartement sans partage.
Un expert judiciaire est alors désigné afin d’apprécier le montant juste à réclamer.
Dans son rapport, l’expert retient plusieurs paramètres qui pèseront lourd à l’audience. La cour d’appel tranche. Thomas devra verser chaque mois 5 000 euros à la succession, rétroactivement depuis la disparition de leur mère.
La Cour de cassation a validé ce jugement, soulignant que l’expert s’est appuyé sur des critères objectifs :
Les points suivants ont permis de fixer la valeur locative du bien :
- L’emplacement du logement, situé dans un quartier populaire
- La vue sur le jardin
- La superficie, s’étendant sur 344 m2
- La présence de dépendances
- L’état général jugé moyen, avec un manque d’entretien
- L’absence totale de chauffage
Le constat de justice ne laisse aucune place à l’ambiguïté : Thomas occupe l’appartement indivis sans avoir eu l’accord de sa sœur, sans verser aucune compensation financière. L’état de vétusté du logement ? Il en porte la responsabilité directe. Autrement dit, on ne peut espérer une réduction d’indemnité en raison d’un défaut d’entretien, surtout quand on est soi-même à l’origine de cette négligence.
L’expert avait chiffré la valeur locative à 5 170 € HT en juillet 2007, intégrant la surface, la localisation, le manque d’entretien et l’absence de chauffage. Puisque le marché locatif a évolué rapidement depuis, les 5 000 euros mensuels retenus par la cour se justifient parfaitement.
Concrètement, pour déterminer l’indemnité d’occupation due par l’héritier occupant, la justice prend appui sur la valeur locative du bien. En cas de désaccord entre héritiers, chacun peut demander une évaluation contradictoire ; à défaut d’accord, un expert judiciaire tranche avec son rapport. Le juge s’en sert pour choisir le montant final, lequel s’applique dès le décès si l’occupation exclusive débute à cette date. Il faut noter que seule une période de cinq ans peut être réclamée rétroactivement.
Ronit ANTEBI | Avocat à Cannes
Publié le 20 février 2019
