Comment évaluer le prix d’un appartement ?

La première visite d’une propriété ne nous permet pas d’ estimer sa valeur réelle. Cette observation vous permet d’apprécier la pierre en général, et d’obtenir une première idée par rapport au coût de vente annoncé. Mais en tant qu’investisseur expert, c’est ainsi que vous devez calculer la valeur d’un bâtiment pour vous assurer de faire une acquisition rentable .

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Évaluation visuelle du bâtiment

Lors de la visite d’un immeuble, vous verrez si l’état général de la propriété est conforme au prix d’achat annoncé par le vendeur ou l’agence immobilière. Dans ce cas, il s’agit d’un bâtiment composé de six appartements, idéalement situé dans un quartier résidentiel . Vu de l’extérieur, le bâtiment semble bien entretenu, malgré un plafond qui semble dégradé et une maçonnerie fatiguée.

Après avoir fait le tour du bien, vous devez prendre le temps de visiter l’intérieur des études. A la découverte du studio au rez-de-chaussée, l’intérêt du bâtiment est consolidé. Les appartements sont équipés de grandes fenêtres, lumineux et spacieux. Les nouveaux cadres, les nouveaux parquets et les vieilles tuiles datant des années 1950 révèlent le potentiel élevé de la maison .

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L’ absence de grands travaux à prévoir vous permet déjà de faire une première estimation du loyer. En outre, le bâtiment bénéficie d’un jardin en tant que partie commune, en plus de sa proximité des garages également à vendre. Par conséquent, il est déjà possible de faire une première projection du loyer proposé par rapport au prix d’achat . Pour rester dans une estimation proche de la réalité, vous devez tenir compte du loyer actuel ou déjà appliqué, du taux d’inoccupation et des coûts d’exploitation.

Analyser les données pour se référer au marché

Pour cela le calcul est aussi réaliste que possible , il est important d’analyser point par point les données que vous avez par rapport à la propriété. Ici, pour un bâtiment divisé en six appartements, le vendeur demande 540 600 euros. Chaque appartement comprend deux grandes chambres de 12 m², une grande cuisine et une grande salle de bains. Certains profitent d’une chaudière complètement nouvelle.

offres d’emploi de un à six mois ont été louées nues à 2.700€, pour une superficie de 250 m². La taxe foncière est de 3 000€, soit environ 30 000€ de loyer par an. À ce stade, le prix de vente de la propriété est cohérent avec celui du marché, mais il n’est pas rentable à première vue. Pour que l’acquisition soit intéressante, vous devez renégocier le prix d’achat au plus bas. Vous pouvez également envisager de porter le loyer à 4 000€. Pour cela, la location meublée est votre meilleure alternative Les .

Louer un appartement en appartement partagé vous permettra de doubler pratiquement la rentabilité de la propriété. En effet, envisagez de louer une chambre à 300€, ce qui porte le loyer d’un appartement à 600€. Ce qui vous donne déjà une certaine marge par rapport au loyer nu, augmentant le loyer jusqu’à près de 4 000€. Cette première estimation vous permet de fournir une marge de départ pour discuter de la négociation du prix d’achat .

Calculer stratégiquement la rentabilité de la propriété

Maintenant que vous avez fait un aperçu de la valeur estimée de la propriété et de sa rentabilité, vous devez procéder à un calcul plus concret. Si vous n’êtes pas en mesure de passer par un calculateur de rentabilité, voici les chiffres clés qui vous permettront de faire une évaluation pratique de votre acquisition. Cela vous permettra de négocier le prix, basé sur la valeur qui vous semble la plus juste et rentable .

En plus du prix de vente (546 000 euros), il est important d’accorder une attention particulière aux différents coûts d’investissement. Les frais d’administration, les assurances, les frais d’exploitation, les frais de location et l’impôt foncier peuvent facilement augmenter vos dépenses. Ici, ces dépenses s’élèvent à près de 40 000 euros, ce qui est énorme.

Stratégiquement, la valeur idyllique du bâtiment devrait se situer autour de 420.000 euros. Négocier 100 000€ de moins tous les frais d’acquisition (frais d’acquisition, frais de garantie, honoraires de notaire, honoraires d’agent) vous permettrait de créer un flux de trésorerie. annuel 4 000€.

Dans ce contexte, il est nécessaire de prévoir une légère rénovation, notamment entre 15 000 et 20 000 euros de mobilier. Avec une couverture de 70% des locations, dans la prise en charge d’un loyer meublé à 600€ par chambre, vous bénéficierez d’un bénéfice supplémentaire de 900€ par mois . Vous pouvez même obtenir un rendement de 10%, avec un prix d’acquisition de 321 000 euros, ce qui réduirait le loyer à 4 220€. Cependant, cette affaire est difficile à obtenir.

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